Wohnen
Die soziale Frage unserer Zeit?
Autorin: Renate Allgöwer
Wohnungsmangel ist in Deutschland seit Jahrzehnten ein Thema. Meist traf die Not die unteren Bevölkerungsschichten. Doch jetzt schlagen die Städte Alarm. In der Kita und bei der Feuerwehr fehlen die Fachkräfte, weil sie sich keine Wohnung in der Stadt leisten können, so klagt der baden-württembergische Städtetag. Das betrifft besonders die großen Städte, zunehmend aber auch das Umland. Flüchtlinge müssen untergebracht werden, Rentner und sozial Schwächere finden kaum eine Wohnung. Immer häufiger wandern auch Krankenschwestern, Handwerker oder Feuerwehrleute ins Umland ab. Sozialwohnungen sind ein knappes Gut. Ausreichender Wohnraum wird zum Standortfaktor.
Für Neubauten fehlt es laut deutschem Städtetag an allem: an Flächen, am Geld, weil die Baukosten massiv steigen, und an verlässlichen Bedingungen. Auf die Förderung sei kein Verlass und Nachverdichtungen oder Aufstockungen scheitern oft am Widerstand der Nachbarn.
Die Bundesregierung und die grün-schwarze Landesregierung in Baden-Württemberg haben dem Wohnen und Bauen einen so hohen Stellenwert zugeschrieben, dass sie 2021 jeweils eigene Bauministerien eingerichtet haben (auf Bundesebene geschah dies noch unter der damaligen Ampelregierung). Doch bislang wurden die hohen selbstgesteckten Ziele nicht erreicht. Der angespannte Wohnungsmarkt birgt in den Augen einiger Rathauschefs sogar das Potenzial zu sozialen Unruhen.
Wohnungsnot, ein Thema seit Jahrhunderten
Wohnen muss jeder. Das macht die Wohnungsfrage zu einem substanziellen Problem. Seit der Industrialisierung und dem damit verbundenen Zug in die Städte ist die Frage nach erschwinglichem Wohnraum für untere und mittlere Einkommen nur unzureichend gelöst. Strategien, wie Deutschland seit dem 19. Jahrhundert gegen die Wohnungsnot angehen wollte, zeigt eine Veröffentlichung des Bundesinstituts für Bau-Stadt- und Raumforschung (BBSR) mit dem Titel „Wohnungsnot gestern und heute“.
Der Fehler im System
Die Autoren beschreiben die „Ungleichverteilung von Wohnraum und Wohnkosten als historische Konstante“. Das Problem? In Deutschland griff der Staat nur in Krisenzeiten ein. Ein Großteil der Wohnungen blieb stets dem freien Markt überlassen. Das sehen die Autoren bis heute als ein strukturelles Manko.
Die historische Ausnahme: Die Weimarer Republik. Mitte der 1920er Jahre mussten sich Eigentümer von Immobilien über eine „Hauszinssteuer“ am öffentlich geförderten Wohnungsbau beteiligen, heißt es in der Studie. Das brachte Kapital und ermöglichte den Bau von Sozialwohnungen.
Die Nationalsozialisten beschränkten schon um 1933 die öffentliche Förderung des Wohnungsbaus. Das Regime setzte auf niedrige Zinsen, die den Kapitalmarkt und damit den privaten Wohnungsbau fördern sollten.
Nach 1945 und mit den Zerstörungen durch den Krieg wurde der Wohnungsbau zur Herausforderung. Wohnungspolitik bekam in beiden deutschen Staaten eine herausragende Bedeutung. In der DDR wurden Bodenpreise eingefroren und die Mietpreise auf dem Niveau von 1936 festgesetzt. Der Wohnungsbau war Sache des Staates und von Genossenschaften. Dennoch blieb auch hier Wohnraum bis in die 1970er-Jahre hinein knapp.
In der Bundesrepublik herrschte bis etwa 1960 die „Wohnungszwangswirtschaft“. In Städten mit hohem Mangel galten Mietkappungen auf Vorkriegsniveau noch deutlich länger.
Von Anfang an wurde im Westen beim Wohnungsneubau die Eigentumsförderung forciert. Der Bau von Sozialwohnungen wurde mit Darlehen gefördert. Allerdings war die Sozialbindung befristet.
Das „goldene Zeitalter des sozialen Wohnungsbaus“ endete im Westen, so die Autoren, bereits in den 1970er-Jahren. In den 80er-Jahren zog sich der Staat aus der Wohnungspolitik zurück. 1990 wurde die Wohnungsgemeinnützigkeit abgeschafft (erst 2024 kehrte sie zurück). Die fehlende Gemeinnützigkeit habe nicht profitorientierte Anbieter verdrängt, halten die Autoren fest. Bei vielen Nachkriegsbauten endete die Sozialbindung. Ehemals volkseigene Wohnungen der ehemaligen DDR wurden privatisiert. Preiswerter Wohnraum wurde langfristig knapp.
2006 verabschiedete sich der Bund aus dem sozialen Wohnungsbau. Die Zahl neugeförderter Sozialwohnungen lag im Jahr 2014 bei knapp 9900 Wohnungen bundesweit. Die Mieten stiegen – ebenso die Ausgaben des Bundes für Wohngeld und Kosten der Unterkunft.
Mehr Informationen: Wohnungsnot Gestern und Heute
So viel kostet Wohnen die Deutschen heute
55,7 Quadratmeter stehen einer Person in Deutschland im Durchschnitt zur Verfügung. Die Eigentumsquote liegt laut Statistik bei 41,9 Prozent. Im Durchschnitt fließen 27,9 Prozent des monatlichen Einkommens in die Miete.
Quelle: Destatis
Wie viel Geld geben die Deutschen für das Wohnen aus?
Die Ausgaben für die Wohnung steigen in Deutschland seit Jahren. Inzwischen fließt laut Statistischem Bundesamt ein Viertel des Einkommens der Bevölkerung in die Wohnkosten. Im Jahr 2020 waren es noch 21,5 Prozent. Arme Bürger trifft es besonders hart: Sie mussten 2024 knapp die Hälfte ihres verfügbaren Einkommens für die Wohnung aufwenden.
Im Durchschnitt gibt den Statistikern zufolge jeder deutsche Haushalt etwa 950 Euro im Monat für Wohnen, Energie und Instandhaltung aus. Das ist ein Drittel der privaten Konsumausgaben.
In Baden-Württemberg sind die Ausgaben noch höher. Im Südwesten lagen die Wohnkosten im Jahr 2022 laut Statistischem Landesamt schon bei 1069 Euro. Allein die Durchschnittsmieten stiegen von 2012 bis 2022 von 655 auf 850 Euro. Und der Mietpreisindex kennt nur eine Richtung: Nach oben.
Überbelastung in Europa
Haushalte, die mehr als 40 Prozent ihres Einkommens für das Wohnen ausgeben müssen, gelten als überbelastet. Das waren laut Statista im Jahr 2023 in Deutschland 13 Prozent aller Haushalte. Damit liegt Deutschland in der Europäischen Union auf Platz vier und deutlich über dem Durchschnitt von 8,8 Prozent. Spitzenreiter war Griechenland mit mehr als 28 Prozent überbelasteter Haushalte.
Deutschland ist Mieterland Nummer eins in Europa
2023 lebten 52,4 Prozent der Deutschen zur Miete. So hoch ist der Anteil in keinem anderen Land in Europa, wie das Statistische Bundesamt zeigt. Auf Platz zwei folgt Österreich mit 45,7 Prozent. Im Vergleich der deutschen Bundesländer liegt bei den Bürgern, die in den eigenen vier Wänden wohnen, nicht etwa Baden-Württemberg vorn, das sich als Land der Häuslebauer versteht. Spitzenreiter ist vielmehr das Saarland.
Bauen wird immer teurer
Ob die Eigentumsquote im Land in absehbarer Zeit steigen wird, ist fraglich. Bauen jedenfalls wird immer teurer. Das zeigt der Baupreisindex, der die Entwicklung der Preise in der Baubranche widerspiegelt. Für Wohngebäude liegt der Index in Baden-Württemberg laut Statistischem Landesamt im Mai 2025 bei 130,7. Das ist ein Anstieg von 31,6 Punkten gegenüber dem Jahr 2021.
Bundesweit steigen die Baupreise ebenfalls seit Jahren. Der Bau eines Wohngebäudes war im August 2024 nach Angaben des Statistischen Bundesamts 3,1 Prozent teurer als im August 2023.
Wo in Deutschland das Leben am teuersten ist
Müsste man kein Geld für das Wohnen ausgeben, wären die Lebenshaltungskosten in Stuttgart so hoch wie nirgendwo sonst in Deutschland. Das zeigt eine Studie des Instituts der deutschen Wirtschaft aus dem Jahr 2023 in Zusammenarbeit mit dem Bundesinstitut für Bau-, Stadt- und Raumforschung. Es sind aber gerade die Wohnkosten, die das Leben richtig teuer machen. Dabei liegt München ganz vorn: In der bayerischen Landeshauptstadt sind die Wohnkosten 81 Prozent höher als im Bundesdurchschnitt. Das macht München zum teuersten Pflaster der Republik, die Lebenshaltungskosten sind dort 25 Prozent höher als im Bundesdurchschnitt. Die Region um München belegt Platz zwei, nach Frankfurt folgt Stuttgart auf dem vierten Platz. Auch die baden-württembergischen Universitätsstädte Freiburg und Heidelberg finden sich in der Studie unter den Top Ten der ganz teuren Regionen der Republik.
Die höchsten Mieten in Deutschland
Für die Miete müssen Menschen in München, Frankfurt am Main, Berlin, Freiburg und Stuttgart besonders tief in die Tasche greifen.
In München kostete der Quadratmeter im ersten Quartal 2025 durchschnittlich 22,64 Euro. Es folgte mit erheblichem Abstand Frankfurt mit 19,62 Euro. In Berlin werden 18,29 und in Stuttgart 17,26 Euro verlangt. Das haben die Statistiker des Statistischen Bundesamts erhoben.
Immobilienpreise in Deutschland
Kaufen ist vermutlich nicht für alle Mieter eine Alternative. Die Umfrage von Destatis im dritten Quartal 2024 zeigt: Die Immobilienpreise in Deutschland nähern sich wieder ihrem bisherigen Hoch im zweiten Quartal 2022. Damals lag der Index bei 186, im Herbst 2024 betrug er 184.
Wo sind die Kaufpreise am höchsten?
Wer eine neue Eigentumswohnung in Stuttgart, Freiburg oder Ulm sucht, muss vergleichsweise viel Geld investieren. Das geht aus dem Preisspiegel 2024 der Landesbausparkasse LBS hervor, den die Zeitschrift „Das Haus“ ausgewertet hat. Die Liste der teuersten Großstädte (über 100.000 Einwohner) führt beim Kauf neuer Eigentumswohnungen München an. Dort kostet der Quadratmeter durchschnittlich 11.000 Euro. Es folgt Stuttgart mit einer Spanne von 7240 bis 10.250 Euro und einem Durchschnittpreis von 8750 Euro. Dahinter rangiert Berlin mit Durchschnittspreisen von 8375 Euro. Unter den zehn teuersten Großstädten in Deutschland liegt Freiburg im Breisgau demnach mit durchschnittlich 7200 Euro auf Platz vier und Ulm mit 7000 Euro auf Platz neun.
Wie viele Wohnungen fehlen in Deutschland?
Die Fachleute des Statistischen Bundesamts haben ermittelt, dass im Jahr 2025 in Deutschland bis zu 720.000 Wohnungen fehlen. Und die Not wird wohl größer werden. Bis2027 wird damit gerechnet, dass sogar bis zu 830.000 Wohnungen fehlen werden. Das Problem: Es wird immer weniger gebaut. Bauen wird immer teurer, potenzielle Bauherren zeigen sich verunsichert, zum Beispiel wegen der immer komplexer werdenden Vorgaben für den Bau.
Bei Sozialwohnungen ist der Mangel besonders groß
Die Studie „Bauen und Wohnen 2024“ des Pestel-Instituts Hannover zeigt, dass in Baden-Württemberg im Jahr 2022 so viele Sozialwohnungen fehlten wie in keinem anderen deutschen Bundesland: 205.813 betrug das Defizit im Südwesten. Deutschlandweit fehlten 912.429 Sozialwohnungen.
Baden-Württemberg kommt der Studie zufolge mit dem Bauen nicht hinterher: In den Jahren 2020 bis 2022 wurden im Jahr etwa 40.900 Wohnungen gebaut. Nötig wären den Experten zufolge im Jahr 2024 rund 62.500 neue Wohnungen und 62.100 im Jahr 2025.
Extremfall Wohnungslosigkeit
In Europa hatten im Jahr 2024 etwa 1,3 Mio. Menschen kein Dach über dem Kopf. In Deutschland weist der Wohnungslosenbericht der Bundesregierung für das Jahr 2024 rund 531.000 Betroffene aus. Bis zum Jahr 2030 will die Bundesregierung die Obdach- und Wohnungslosigkeit in Deutschland überwunden haben. Dazu hat sie 2023 den Nationalen Aktionsplan gegen Wohnungslosigkeit aufgestellt und im April 2024 beschlossen.
Der Bausektor schwächelt
Eigentlich wollte die Bundesregierung unter Kanzler Olaf Scholz (SPD, 2021–2025) 400.000 neue Wohnungen im Jahr bauen lassen. 100.000 davon sollten Sozialwohnungen sein. Das klappte weder 2022 noch 2023. Im Gegenteil: In Deutschland wurden im Jahr 2023 lediglich 96.000 Wohngebäude fertig gestellt. Das sind so wenig wie seit 2010 nicht mehr, erklären die Statistiker des Bundes. Damals waren es 84.000 Wohngebäude.
Ist der Staat der bessere Bauherr?
Der Staat versucht mit Zuschüssen für weniger Betuchte, das Wohnen erschwinglich zu halten. Experten kritisieren, immer mehr staatliche Zuschüsse würden ins Leere führen. Durch staatliches Wohngeld entstehe keine neue Wohnung. Je mehr Wohnungen fehlen, desto lauter wird der Ruf nach dem Staat als Bauherrn. Führt dieser Weg aus der Krise?
Das Pestel-Institut Hannover warnt in seiner Studie „Bauen und Wohnen 2024 in Deutschland“ sogar davor, die Wohngelderhöhung des Bundes treibe die Mieten in die Höhe. Im Auftrag des Bündnisses „Soziales Wohnen“ untersuchen die Wissenschaftler das Verhältnis von Zuschüssen zu Wohnkosten zu den Ausgaben für den sozialen Wohnungsbau. Die Experten sehen die staatlichen Investitionen falsch angelegt. Zu wenig sei in den sozialen Wohnungsbau investiert worden. Die Folge: immer höhere Ausgaben für Zuschüsse zu Wohnkosten.
Im Jahr 2020 zahlte die öffentliche Hand in Deutschland erstmals mehr als 20 Milliarden Euro an Kosten für die Unterkunft aus. In zehn Regionen in Deutschland, in denen bezahlbare Wohnungen besonders knapp sind, musste die öffentliche Hand deutlich mehr für die Kosten der Unterkunft (z. B. Wohngeld) ausgeben als die Durchschnittsmiete. Vier der zehn Regionen liegen in Baden-Württemberg: Die Kreise in der Region Stuttgart (Ludwigsburg, Böblingen, Göppingen, Esslingen und Rems-Murr), der Stadtkreis Stuttgart, Freiburg mit den Kreisen Breisgau-Hochschwarzwald, Emmendingen und Ortenau sowie die Landkreise Reutlingen, Tübingen und Zollernalb. In diesen zehn Regionen gaben die Jobcenter der Pestel-Studie zufolge allein im Juni 2022 rund 133 Millionen Euro an Kosten für Unterbringung aus. Ab Januar 2025 wurde das Wohngeld erneut um rund 15 Prozent erhöht.
Droht ohne die öffentliche Hand der Kollaps im sozialen Wohnungsbau?
Die Experten des Pestel-Instituts sprechen sich für deutlich mehr Ausgaben für den sozialen Wohnungsbau aus. Die Bundesregierung sehen sie aber weit entfernt von ihrem Versprechen, jedes Jahr 400.000 Wohnungen und davon 100.000 Sozialwohnungen zu bauen. Sie rechnen mit 271.000 neuen Wohnungen im Jahr 2023 und mit 250.000 im Jahr 2024. Bei den Sozialwohnungen gehen sie von 20.000 bis 30.000 statt von 100.000 Wohnungen aus.
Das Bündnis „Soziales Wohnen“, ein Zusammenschluss aus Mieterbund, Baugewerkschaft, Sozialverbänden und Branchenverbänden der Bauwirtschaft beklagt 2023 ein Rekorddefizit von 700.000 fehlenden Wohnungen. Tendenz steigend. Die Baukosten seien mit knapp 5000 Euro pro Quadratmeter so hoch, dass frei finanzierter Wohnungsbau nicht mehr möglich sei.
Das Bündnis folgert aus der Wohnungsbaustudie des Pestel-Instituts, jetzt helfe nur noch eine gemeinsame Sozialwohnungsbauoffensive von Bund und Ländern sowie ein Sondervermögen von mindestens 50 Milliarden Euro, sonst drohe „der Kollaps auf dem sozialen Wohnungsmarkt“.
Mieten explodieren, Wohnungen werden luxussaniert, seit Jahren wird zu wenig gebaut. Für Arbeitnehmer ist in vielen Städten kein Platz mehr. Der Markt braucht deshalb dringend ein soziales Gegengewicht.
Hans-Böckler-Stiftung, 2023
Schon vor Jahren haben IMK-Direktor Sebastian Dullien und Tom Krebs von der Universität Mannheim in einer Studie der Hans-Böckler-Stiftung gefordert, der Bund müsse den öffentlichen Wohnungsbau stärken. Den Schlüssel dazu sahen sie in drei bundeseigenen Gesellschaften, die Länder und Kommunen beim Bau neuer Wohnungen unterstützen sollten: Erstens eine Beratungsgesellschaft, die Städten und Gemeinden bei der Projektentwicklung hilft. Zweitens ein Bodenfonds, der es Kommunen ermöglicht, Bauland zu erwerben und Infrastruktur zu finanzieren. Und drittens eine Beteiligungsgesellschaft, die das Eigenkapital kommunaler Wohnungsbauunternehmen stärkt.
Damit hat sich innerhalb weniger Jahre die Lage verschärft. Noch im Jahr 2020 kam das Institut der deutschen Wirtschaft (IW) in seiner Studie „Wohnen, die neue soziale Frage“ zu der Schlussfolgerung, Wohnen sei nicht als soziale Frage unserer Zeit zu bezeichnen. Der stabile Arbeitsmarkt und eine Reduzierung der Wohnflächen habe die Wohnkostenbelastung weitgehend konstant gehalten. Die Gruppe, die stark belastet sei, sei zu klein, um von einer gesamtgesellschaftlichen sozialen Frage zu sprechen. Vielmehr regten die Experten an, bei Sozialwohnungen die soziale Treffsicherheit zu erhöhen. Ihr Vorschlag: Die Mietverträge zeitlich zu befristen.
Die weiteren Aussichten? Der Mangel wird größer werden
Das Institut der deutschen Wirtschaft kommt im Juni 2024 in einem Gutachten im Auftrag der Deutsche Reihenhaus AG zu dem Schluss, der Mangel an Wohnungen werde größer werden. Hohe Zuwanderung habe in den vergangenen Jahren den Bedarf in die Höhe getrieben. Die Zuwanderung sei um 1,5 Millionen unterschätzt worden. Allein aus der Ukraine kamen demnach 1,3 Millionen Flüchtlinge hinzu. Die Experten rechnen zwar in Zukunft mit geringerer Zuwanderung, doch seien mehr Wohnungen nötig als in den vergangenen Jahren gebaut worden seien.
Die Wissenschaftler halten 302.000 Wohnungen im Jahr für nötig. Schon in den Jahren 2021 bis 2023 sei aber nur 79 Prozent des Bedarfs gedeckt worden. Besonders schlecht sieht es nach Einschätzung der Experten in Köln und Stuttgart aus. „Im Zeitraum von 2020 bis 2023 sind nur 37 Prozent (in Köln) beziehungsweise 43 Prozent (in Stuttgart) der dort benötigten Wohnungen neu errichtet worden“, schreiben sie. Für 2024 und 2025 werde die Bautätigkeit noch geringer ausfallen. Die Folge: Der Wohnungsmangel wird flächendeckend zunehmen. Jetzt brauche es sowohl kurzfristige Impulse als auch strukturelle Reformen, um den Wohnungsbau zu stärken.
Zum Beispiel fordern sie mehr Unterstützung für Selbstnutzer. Kapitalanleger, die in Mietwohnungsbau investieren, bekommen demnach eine Sonderabschreibung. Das sollten auch Selbstnutzer erhalten, denn auch der Ein- und Zweifamilienhausbau stagniere seit vielen Jahren.
Entscheidend: Bessere Rahmenbedingungen – Kommunen in der Pflicht
„Damit die Bautätigkeit wieder an Schwung gewinnt, bedarf es geringerer Kosten und einer höheren Verfügbarkeit von Bauland“, heißt es vom Institut der deutschen Wirtschaft. Die Regeln für den Wohnungsbau müssten grundlegend überdacht werden. Es brauche Anreize für kostensparende Innovationen. Die Experten appellieren an Städte und Gemeinden: „Vor allem ist wichtig, dass alle Gebietskörperschaften dem Wohnungsbau die Priorität einräumen, die er aufgrund seiner großen gesamtgesellschaftlichen Bedeutung verdient.“
Was kann der Bund für bezahlbare Mieten tun?
Eigentlich sind für die Wohnungsbauförderung die Länder zuständig. So sieht es das Grundgesetz vor. Dass der Bund die Länder dabei unterstützen darf, regelt der 2019 ins Grundgesetz eingefügte Artikel 104d zur Finanzhilfekompetenz.
Angesichts schon damals rückläufiger Zahlen von Sozialwohnungen wollte der Bund so eine „Wende“ beim Bau von Sozialwohnungen einleiten. Die Verantwortung liegt allerdings unverändert bei den Ländern. Bis auf die AfD hatten sich alle Fraktionen im Bundestag zumindest grundsätzlich für die Änderung des Grundgesetzes ausgesprochen.
Der Bund erhöht seitdem die Mittel für den sozialen Wohnungsbau. Die Finanzhilfe des Bundes an die Länder lag nach Angaben des Bundesbauministeriums in den Jahren 2020 und 2021 bei jeweils einer Milliarde Euro. In der Finanzplanung von 2022 bis 2027 sind insgesamt 18,15 Milliarden Euro an Bundesmitteln vorgesehen. Für 2024 sind 3,15 Milliarden beschlossen. Die vom Bund bereitgestellten Mittel für den sozialen Wohnungsbau sollen sich von 3,5 Milliarden in 2025 auf 4 Milliarden in 2026 erhöhen. Für 2027 und 2028 sind dann jeweils 5,5 Milliarden Euro vorgesehen. . Die Das ehrgeizige Ziel der Bundesregierung: Jährlich 400 000 neue Wohnungen bauen. Davon 100.000 Sozialwohnungen.
Eine Übersicht über die Förderprogramme des Bundes zum Beispiel für junge Familien oder für Wohnheimplätze für Studierende gibt es hier.
Die Mietpreisbremse
Wohnungen sind knapp in Deutschland, das macht die Mieten teuer. Gegen den rasanten Anstieg der Mieten hat die Bundesregierung 2015 eine rechtliche Handhabe geschaffen. Die Mietpreisbremse ist für die einen Hoffnung, für die anderen ist sie ein zahnloser Tiger. Im Mai 2025 beschloss die Bundesregierung ein Gesetz zur Verlängerung der rechtlichen Grundlagen der Mietpreisbremse bis Ende 2029.
Was bedeutet die Mietpreisbremse?
Sie wurde von der Bundesregierung erlassen, muss aber von den Ländern umgesetzt werden. Sie soll den Anstieg der Mieten in Ballungsräumen verlangsamen. Wenn eine Wohnung in einem betroffenen Gebiet neu vermietet wird, darf die Miete „zu Mietbeginn höchstens um 10 Prozent über der ortsüblichen Vergleichsmiete liegen“ erklärt das Bundesjustizministerium. War die Miete bereits höher als die Durchschnittsmiete, gilt aber dieser Betrag.
Für welche Wohnungen gilt die Mietpreisbremse?
Sie darf nur angewendet werden in Gebieten, die die jeweilige Landesregierung als Gebiete mit angespanntem Wohnungsmarkt bestimmt hat.
Die Mietpreisbremse erlaubt zahlreiche Ausnahmen: Neubauwohnungen, Wohnungen, die nach dem 1. Oktober 2014 zum ersten Mal vermietet wurden, und Wohnungen, die umfassend modernisiert wurden sind laut Bundesjustizministerium von der Mietpreisbremse ausgenommen. Das gilt etwa für möblierte Wohnungen oder Wohnungen, die nur vorübergehend vermietet werden.
Wo in Baden-Württemberg gilt die Mietpreisbremse?
89 Gemeinden im Südwesten haben laut Landesministerium für Landesentwicklung und Wohnen einen so angespannten Wohnungsmarkt, dass eine Mietpreisbremse gerechtfertigt ist. In einer Studie im Auftrag der Landeskreditbank aus dem Jahr 2019 werden die Unistädte genannt, betroffen sind demnach Stuttgart, Tübingen, Heidelberg, Mannheim, Karlsruhe, Freiburg, Konstanz und Ulm. Ebenso genannt werden Großstädte wie Reutlingen und Heilbronn sowie viele Gemeinden in den „Speckgürteln“ der großen Städte. Die gesamte Liste finden Sie hier.
Alle deutschen Städte mit Mietpreisbremse hat der deutsche Mieterbund aufgelistet.
Positionen zur Mietpreisbremse
Die Schwarz-Rote Koalition unter Kanzler Friedrich Merz (CDU) hat sich auf eine Verlängerung der Mietpreisbremse um vier Jahre bis Ende 2029 verständigt. Bis Ende 2026 wird außerdem eine Expertengruppe damit beauftragt, eine Reform des Instruments zu erarbeiten. Ziel von Union und SPD ist es, die Einhaltung der Mietpreisbremse durch Vermieter zu verbessern. Insbesondere soll verhindert werden, dass bei einem Umzug in gefragte Wohngegenden überhöhte Mieten verlangt werden. Um Verstöße künftig zu sanktionieren, ziehen sie die Einführung von Bußgeldern in Betracht. Die ebenfalls umstrittenen Indexmieten sollen zwar nicht abgeschafft, jedoch in angespannten Wohnungsmärkten strenger reguliert werden.
Der Deutsche Mieterbund begrüßte die Verlängerung der Mietpreisbremse, zeigte sich aber zugleich darüber enttäuscht, dass die nach wie vor bestehenden Ausnahmen von der Mietpreisbremse nicht umgehend gestrichen wurden und auch das Problem ihrer Umgehung durch Möblierung und Kurzzeitvermietung nicht direkt angegangen wurde.
Wie wirkte die Mietpreisbremse bisher?
Nach einer Untersuchung des Deutschen Instituts der Wirtschaft und laut dem Zensus 2022 sind gerade in den Städten mit Mietpreisbremse die Mieten besonders gestiegen. Oft ziehe die Mietpreisbremse nicht (wegen der Ausnahmen) oder sie werde schlicht umgangen.
Die reale Wohnungsknappheit lässt sich nur mit zusätzlichem Wohnraum lösen. Es braucht vor allem Angebote für die unteren Einkommensschichten, deren Wohnkostenbelastung in den vergangenen Jahren erheblich gestiegen ist.
Claus Michelsen, Immobilienökonom am DIW
Das Deutsche Institut für Wirtschaftsforschung (DIW) befand schon 2020, „die Mietpreisbremse wirkt“. Sie habe den Anstieg der Mieten verlangsamt. Allerdings, so Claus Michelsen, Konjunkturchef und Immobilienökonom am DIW: „Eine Preisregulierung kann die Schlangen vor freien Wohnungen nicht verkürzen. Die reale Wohnungsknappheit lässt sich nur mit zusätzlichem Wohnraum lösen.“ Es brauche „vor allem Angebote für die unteren Einkommensschichten, deren Wohnkostenbelastung in den vergangenen Jahren erheblich gestiegen ist“.
Gegen Regulierungen spricht sich ein Gutachten des Instituts der deutschen Wirtschaft, Köln (IW), im September 2024 im Auftrag der Friedrich Naumann Stiftung aus. Das Wohnungsangebot sinke, die Investitionsbereitschaft nehme ab. Der Mietwohnungsbestand sei in Ländern, die über einen langen Zeitraum die Mietpriese reguliert hätten, schlecht.
Die Experten des IW bilanzieren: Die Ergebnisse zeigen, dass Mietpreisregulierungen letztlich keine Lösung für die Anspannung des Wohnungsmarktes sein können. Eine weitere Verschärfung von Mietpreisregulierungen würde vielmehr zu einer weiteren Angebotsverknappung führen. Die Lage auf dem Wohnungsmarkt lässt sich ihrer Ansicht nach durch mehr Wohnungsbau in den Großstädten, einer Attraktivierung des weiteren Umlands und einer zielgenaueren Sozialpolitik verbessern.
Wenn die Miete zu teuer ist: Die Wohngeldreform von 2023
Das Wohngeld ist als Hilfe für Haushalte mit sehr vielen Haushalten mit kleinem Einkommen gedacht. Insbesondere für Alleinerziehende, Familien, Rentnerinnen und Rentnern. Seit der Wohngeldreform 2023 haben laut Bundesbauministerium etwa zwei Millionen Haushalte Anspruch auf Wohngeld – dreimal mehr als davor. Entsprechend der allgemeinen Preis- und Mietentwicklung wurde das Wohngeld zum 1. Januar 2025 erhöht.
Wohngeld in Baden-Württemberg
Mit der Wohngeldreform von 2023 bekommen Berechtigte in Baden-Württemberg im Durchschnitt 480 statt 288 Euro Wohngeld im Monat, erklärt Landesbauministerin Nicole Razavi (CDU). Die Zahl der Berechtigten stieg von 62.000 auf 85.000. Das machte für Bund und Land im Jahr 2023 gemeinsam Ausgaben von 400 Millionen Euro aus. Razavi sieht das als „eine wichtige und zielgerichtete Hilfe in schwieriger Zeit“. Neue Wohnungen entstehen so aber nicht.
Weitere Informationen zum Wohngeld
Wie kurbelt man den Wohnungsbau an?
Neben Hilfen zu den Wohnkosten will der Bund auch den Wohnungsbau ankurbeln. Das fordern verschiedene Wirtschaftsexperten. Geld ist dabei nicht alles. Die Bundesregierung will das Bauen beschleunigen und billiger machen.
Schwarz-Rot setzt auf „Bau-Turbo“ und Sondervermögen
Die Schwarz-Rote Bundesregierung möchte im Jahr 2025 den sogenannten „Bau-Turbo“ zünden. Das Maßnahmenpaket sieht eine Verbesserung der steuerlichen Anreize für Neubauten sowie die Vereinfachung von Neubauförderprogrammen und eine deutliche Beschleunigung von Planungs- und Genehmigungsverfahren vor. Städte und Gemeinden sollen über das Baugesetz mit einer „Brechstange“ ausgerüstet werden, um schnelleres Bauen zu ermöglichen.
Positive Effekte für zusätzlichen Wohnraum verspricht sich die Bundesregierung von zusätzlichen Mitteln, die aus dem Sondervermögen für Infrastruktur und Klimaneutralität bereitgestellt werden. Für Förderungen im Baubereich sind bis 2029 11 Milliarden Euro vorgesehen − so sollen etwa 2025 und 2026 jeweils 1,1 Milliarden für das Programm „Klimafreundlicher Neubau“ und jeweils 650 Millionen Euro für das Programm „Klimafreundlicher Neubau im Niedrigpreissegmet“ bereitgestellt werden.
Die Miete muss dabei dauerhaft unter dem marktüblichen Niveau liegen, die Mieter dürfen bestimmte Einkommensgrenzen nicht übersteigen. Allerdings können laut Bundesbauministerium etwa 60 Prozent der Mieter diese Voraussetzungen erfüllen.
Werden Mieter und Käufer profitieren?
Der Verband der privaten Bauherren und auch die Kommunalen Spitzenverbände bezweifeln aber, ob geringere Baukosten auch an Mieter oder Käufer weitergegeben werden. Dazu sei die Nachfrage nach Wohnungen zu hoch, schreiben sie beispielsweise in ihren Stellungnahmen zu dem Gesetzentwurf. Es würden nur die Symptome, nicht aber die Ursachen der Probleme angegangen.
Wie soll die Wohnungspolitik zukunftsfähig werden?
Der Mieterbund begrüßt die Reduzierung der Bürokratie und die Abschaffung nicht notwendiger technischer Standards im Bauwesen. So werde die Wohnungspolitik zukunftsfähig. Außerdem sieht der Mieterbund Chancen für mehr Wohnungsbau, wenn die Bauzinsen weiter sinken und mehr Bauland mobilisiert wird. Weitere Forderungen sind die Reform der Grunderwerbsteuer (mit Absenkung auf 3,5 Prozent) und keine Schlupflöcher mehr für Immobilienkonzerne.
Bürgerinnen und Bürger kämpfen für erschwinglichen Wohnraum
Regelt es der Markt, oder muss sich der Staat stärker im Wohnungsbau engagieren? Bürgerinitiativen sprechen sich meist klar für mehr Gemeinwohlorientierung im Wohnungsbau ein. Einige Beispiele.
Berliner stimmen für die Vergesellschaftung großer Immobilienkonzerne
Die Berlinerinnen und Berliner haben im September 2021 in einem Volksentscheid „Deutsche Wohnen und Co enteignen“ mehrheitlich für die Vergesellschaftung großer Immobilienkonzerne gestimmt. 2024 ließdie gleichnamige Initiative einen Gesetzentwurf erarbeiten, der rechtssicher sein sollte und die Basis für einen Gesetzesvolksentscheid bilden sollte.
Ziel ist es, den gemeinwohlorientierten Wohnungsbestand zu erhöhen, Mieter zu schützen und Immobilienspekulationen entgegenzutreten. Der Senat hatte eine Expertenkommission eingesetzt, die 2023 zu dem Schluss kam, Vergesellschaftung sei möglich.
Kritiker wie der Regierende Bürgermeister von Berlin Kai Wegner (CDU) halten dagegen, durch Vergesellschaftung entstehe „keine einzige Wohnung“. Die Grünen dagegen werfen CDU und SPD „Verschleppungstaktik“ vor.
Baden-Württemberg: Linke arbeitet am Volksantrag für günstigere Mieten
In Baden-Württemberg will die Linke einen Volksantrag für günstigere Mieten auf den Weg bringen. Der Markt regele „nichts“, private Investoren haben nach Ansicht der Linken nur ihre Gewinne im Auge. Die Mietpreisbremse betrachten sie als wirkungslos. Ziel des Volksantrags soll sein, dass die Mieten sinken. „Bezahlbarer Wohnraum ist ein Grundrecht“, argumentiert die Partei. Sie fordert die öffentliche Hand auf, selbst bezahlbaren Wohnraum zu schaffen.
Die Kampagne „Mietenstopp“
Das Bündnis besteht seit 2021, versteht sich als überparteilich und setzt sich für einen bundesweiten Mietenstopp ein. „Wir wollen nicht, dass die soziale Kluft immer größer wird“, ist das Hauptargument der zivilgesellschaftlichen Initiative, die mehr als 180 Organisationen vereinigt und in mehr als 200 Städten aktiv ist. Zu den Organisationen gehören der Deutsche Gewerkschaftsbund DGB, Wohlfahrtsverbände und Mietervereine. In Baden-Württemberg gab es im Jahr 2024 Aktivitäten von Freiburg bis Heidenheim, von Heidelberg bis Stuttgart. Diese Initiative hält wenig von der Mietpreisbremse: „Es ist allseits bekannt, dass die Mietpreisbremse wegen zu vieler Ausnahmen und mannigfacher Umgehungen kaum wirkt.“ Sie hält auch den Kündigungsschutz der Mieter für ungenügend.
Die Kampagne fordert einen wirksamere Mietpreisbremse, die Anhebung der Miete in bestehenden Mietverträgen sollte stärker begrenzt werden, ebenso die Mieterhöhung nach energetischen Sanierungen.
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Wohnen in Baden-Württemberg ist für viele kaum noch bezahlbar. Das Dossier zeigt, wie steigende Mieten und Immobilienpreise besonders in Städten zur Belastung werden, analysiert die Ursachen und stellt politische Maßnahmen gegen Wohnungsnot und Preissteigerungen vor.
Wien: Die mieterfreundlichste Hauptstadt Westeuropas
Wien gilt als Vorbild für sozialen Wohnungsbau: Rund 60 Prozent der Bevölkerung wohnen in geförderten, städtischen Wohnungen. Das Dossier beleuchtet die Geschichte und Charakteristika des Wiener Modells, welches Wohnraum bezahlbar, lebenswert und nachhaltig gestalten soll.
Autorin des Haupttextes: Renate Allgöwer
Renate Allgöwer ist Journalistin in Stuttgart. Sie berichtet seit vielen Jahren über die baden-württembergische Landespolitk. | Letzte Aktualisierung: Juli 2025
