Wohnen

Die neue soziale Frage?

Wohnen gehört zu den existenziellen Grundbedürfnissen des Menschen. Sorgenfreies Wohnen jedoch ist keine Selbstverständlichkeit mehr. Die Stimmen werden lauter, die über steigende Mieten, explodierende Immobilien- und Grundstückspreise sowie über die Verdrängung einkommensschwacher Schichten durch Luxussanierungen und Luxusbauten vom Wohnungsmarkt klagen. Ist die Wohnungsnot die neue soziale Frage?

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Wo liegen die Probleme?

Der Wohnungsmarkt ist ein raues Pflaster geworden. In deutschen Großstädten fehlen über zwei Millionen preiswerter Wohnungen, vor allem für Haushalte mit niedrigem Einkommen. Der Druck auf die Wohnungsmärkte hat einen problematischen Effekt: Es kommt zunehmend zu Verteilungskämpfen, die zur Gentrifizierung ganzer Viertel führen können.

Was läuft schief?

Hinter der aktuellen Lage auf dem Wohnungsmarkt stecken vielfältige Gründe.

  • Allen voran hat der Immobilienmarkt in den vergangenen Jahren sein Image als sicherer Anlagehafen buchstäblich zementiert: „Betongold“ verspricht seit 10 Jahren höhere Renditen als andere Anlageformen.
  • Die EZB-Strategie des billigen Geldes macht den Erwerb eines Eigenheims für viele erschwinglich und schiebt die Nachfrage an. Gleichzeitig drückt sie die Renditen anderer Geldanlagen und macht damit Immobilien für Investoren attraktiver.
  • Immer mehr Menschen ziehen in die Städte. 63 der 71 Städte sind z.B. 2017 gewachsen.
  • Während in den Großstädten mit einer Leerstandsquote von weniger als einem Prozent Wohnungsmangel herrscht, stehen in vielen Landkreisen in Ostdeutschland, aber auch in der Eifel oder im Norden Bayerns mehr als zehn Prozent der Wohnungen leer.
  • Der Anteil an Single-Haushalten legte in den letzten Jahren zu. Im Jahr 2018 lebte bereits in 41,9 Prozent der Haushalte in Deutschland nur eine Person (Quelle: Statistisches Bundesamt). Die Ein- und Zwei-Personenhaushalte machten zusammen drei Viertel aller Haushalte aus.
  • Die durchschnittliche Wohnfläche pro Person hat sich seit den 1960er Jahren verdoppelt, sie lag 2018 bei 46,7 m².
  • Aufgrund der Nachfrage steigen die Häuser- und Wohnunsgspreise in den Städten immer schneller. Damit steigen auch die Mieten.
  • Trotz des Booms auf dem Immobilienmarkt Deutschland hat sich an den Eigentumsverhältnissen nicht viel geändert. Insgesamt 19 Millionen Haushalte (48 Prozent) verfügen über Haus- und Grundbesitz, also nur etwa jeder Zweite. Damit bleibt Deutschland beim Immobilien-Eigentum ziemlich am Ende in Europa.
  • Zudem wirkt sich der Rückzug des Staates aus der Wohnungspolitik nachteilig auf den Wohnungsmarkt aus. Schon seit langem rächen sich die reduzierten öffentlichen Aktivitäten im sozialen Wohnungsbau.

Wohnen ist zur gesellschaftlichen Herausforderung geworden

Die  Idee, dass der Staat breiten Bevölkerungsschichten Zugang zu Wohnraum zu verschaffen habe, ging im Laufe der Jahre zugunsten der marktwirtschaftlichen Idee zurück.  Die Aktivitäten im Sozialen Wohnungsbau wurden in den 80er Jahren weiter auf ungefähr 74.000 Einheiten pro Jahr reduziert. 2001 wurde der Soziale Wohnungsbau faktisch beendet. Der Ende 1980 einsetzende Paradigmenwechsel von einer wohnungswirtschaftlichen zu einer immobilienwirtschaftlichen Perspektive des Geschäfts mit dem Wohnen hat zur Verwandlung städtischen Wohneigentums in eine Ware geführt. In ökonomischer Sicht gelten Wohnungsbau, Immobilienkauf oder Vermietung seit den 1990er Jahren nur dann als erfolgreich, wenn damit Geld erwirtschaftet werden kann. Als populäre Bezeichnung für Immobilien, die zu Renditezwecken erworben und vermietet werden, hat sich der Begriff „Betongold“ etabliert.

Der Immobilienmarkt hat sich in den letzten Jahren zudem komplett gedreht. So hatte z.B. Berlin vor 15 Jahren die landeseigene hochverschuldete GSW-Gruppe mit rund 65.700 Wohnungen verkauft. Berlin hatte damals einen riesigen Wohnungsleerstand und die Bevölkerungsprognosen gingen nicht von einem Zuwachs aus. Der Verkaufspreis lag bei 2,2 Milliarden Euro. Jetzt lässt Berlin knapp 6.000 dieser Wohnungen zurückkaufen. Das soll den Anstieg der Mieten in der Hauptstadt begrenzen. Der Kaufpreis für Berlin beträgt 2019 920 Millionen Euro, d.h. ein Zehntel der verkauften Wohnungen werden jetzt für knapp die Hälfte des damaligen Privatisierungserlöses zurückgekauft.

Wohnen ist zur gesellschaftlichen Herausforderung geworden. Der Rückzug des Staates aus dem Sozialen Wohnungsbau, die Ökonomisierung, ein an Profitmaximierung orientiertes Spekulantentum sowie ein gespaltener Wohnungsmarkt lassen die philosophische Frage, was es eigentlich bedeutet, zu wohnen, völlig in den Hintergrund treten. Wohnen ist beileibe nichts Passives und beschränkt sich nicht nur auf Innenräume. Wohnen hat stets einen Selbst- und Weltbezug.

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Wie es sich anfühlt, verdrängt zu werden

  • "Wenn der Wohnungsmarkt die Städte weiter in Bewohner erster und zweiter Klasse teilt, ist das ein schleichendes Gift für unsere Gesellschaft."

  • "Bis zu dem Tag, an dem ich eine zehnseitige Modernisierungsankündigung erhielt, hatte ich geglaubt, das hätte alles nichts mit mir zu tun."

  • "Wir haben uns an die Politik gewandt, waren beim Bezirksbürgermeister. Der hat mit uns Kaffee getrunken, sich die Modernisierungsankündigung angesehen und gesagt, er könne nichts machen."

  • "Keiner aus dem Haus ist auf die Abfindungsangebote eingegangen. Alle wollen bleiben. Im Briefkasten lauert die nächste Überraschung. 'Abmahnung des Mietverhältnisses'."

  • "Man müsste den Eigentümer verklagen können. Wegen systematischer Entmietung von Mietshäusern."  

  • "Heißt Demokratie, juristisch korrekte Briefe schreiben zu können und möglichst viele Anwälte im Bekanntenkreis zu haben? Das sollte doch ein Thema der Politik sein!"

Katrin Rothe wohnt in Berlin-Mitte in einem bezahlbaren Altbau zur Miete, als ihr eine Modernisierungskündigung ins Haus flattert. Ein Investor hat das Haus gekauft, in dem sie lebt. Er zieht alle Register, um die geplante Luxussanierung der Mietwohnungen und ihre Umwandlung in Eigentumswohnungen durchzuführen. Die Bewohnerinnen und Bewohner des Hauses fassen den Beschluss, zu bleiben und für ihre Wohnungen zu kämpfen.

Katrin Rothe erzählt die Geschichte ihrer Entmietung und ihrer Politisierung. Der persönliche Bericht schildert eines der wichtigsten sozialen Themen in Deutschland: Die Verdrängung von Menschen aus Wohnungen in Großstädten. 


 

Katrin Rothe
Betongold: Wie der Immobilienhype durch mein Wohnzimmer marschiert
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Wohnungsmarkt in Deutschland

Wohnungsblase München und Frankfurt

Der UBS Global Real Estate Bubble Index bewertet den globalen Immobilienmarkt langfristig und bildet das Risiko von Immobilienpreisblasen in Weltstädten ab. Der Begriff "Preisblase" beschreibt im Immobilienmarkt, dass der Wert einer Immobilie erheblich und anhaltend falsch bewertet ist, also deutlich zu hoch ist. Das größte Blasenrisiko, so das Ergebnis des Index 2019, bestehe derzeit in München. Auch Frankfurt ist in der Liste der 24 meistgefährdeten Städte genannt. 

Großstädte in ganz Deutschland können den Wohnungsbedarf nicht decken. Hamburg stellte von 2016 bis 2018 immerhin 86 Prozent der benötigen Wohnungen fertig. In Stuttgart und Köln sieht es jedoch nicht so gut aus. Die beiden Städte konnten nur 56 Prozent und 46 Prozent der geplanten Wohnprojekte umsetzen. Insgesamt stellten die sieben Großstädte Deutschlands nur 71 Prozent der benötigten Wohnungen bereit (Quelle).


Wohnungsbedarf bleibt ungedeckt

In Sachen Wohnungen existieren in Deutschland zwei Trends.

  • Leerstand in ländlichen Regionen
    Ländlich geprägte Regionen kennzeichnen im Durchschnitt ein Überangebot von Wohnraum mit hohen Leerständen. Wohnraum wird hier nicht genutzt und steht leer (IW-Report 28).
  • Wohnungsknappheit in den Großstätten
    In vielen deutschen Großstädten stehen weit weniger Wohnungen zur Verfügung, als benötigt werden, wie folgende Grafik zeigt:
Infografik: Deutsche Großstädte können Wohnungsbedarf nicht decken | Statista

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Wohnungsmarkt in Baden-Württemberg

Wohnungsnot - ein akutes Problem

Die Wohnungsnot in Baden-Württemberg steigt. Sowohl im ländlichen als auch im städtischen Raum wird es schwieriger, bezahlbaren Wohnraum zu finden und zu schaffen.

Gutachten: Gemeinden mit einem "angespannten Wohnungsmarkt"

Ein Gutachten im Auftrag der Landeskreditbank Baden-Württemberg, das im Oktober 2019 veröffentlicht wurde, analysierte die Lage des Wohnungsmarktes in den 1101 Gemeinden Baden-Württembergs. Nach ihren Kriterien sei der Wohnungsmarkt in 88 Gemeinden "angespannt". In diesen 88 Gemeinden, so das Fazit des Gutachtens, sei eine "Einführung einer Begrenzung der Miethöhe bei Wiedervermietung auf höchstens 10 % über der ortsüblichen Vergleichsmiete" daher gerechtfertigt.  

Neben dem zu erwarteten angespannten Wohnungsmarkt im Großraum Stuttgart und um Ludwigsburg gruppieren sich allerdings auch um andere große Städte in Baden-Württemberg Gemeinden, in denen Menschen nicht genug freier Wohnraum zur Verfügung steht. Dazu gehören Gemeinden um Karlsruhe, Ulm, Mannheim und Heidelberg, aber auch Heilbronn, Offenburg und Freiburg. Rot wird die Baden-Württemberg-Karte auch im süd-westlichen Zipfel des Landes, um Tübingen herum und am Bodensee, insbesondere bei Friedrichshafen.

 

Die Wohnraum-Allianz

Das Ministerium für Wirtschaft, Arbeit und Wohnungsbau Baden-Württemberg hat daher auf Initiative der Wirtschaftsministerin Dr. Nicole Hoffmeister-Kraut MdL die Wohnraum-Allianz ins Leben gerufen. Circa 50 Vertreterinnen und Vertreter der Wohnungs- und Kreditwirtschaft, der kommunalen Spitzenverbänden, des Natur- und Umweltschutzes und der im Landtag vertretenen Fraktionen beraten unter anderem über die Finanzierung und Förderung von Baumaßnahmen und das Bauplanungsrecht. Die Vertreterinnen und Vertreter sollen Empfehlungen erarbeiten und der Wohnungsnot entgegenwirken.

Nicht genug neue Wohnungen

2018 wurden in ganz Baden-Württemberg nicht signifikant mehr neue Wohnungen gebaut als die Jahre zuvor, das zeigen die aktuellen Zahlen des Statistischen Landesamtes Baden-Württemberg.

Fertiggestellte Wohnungen in Baden-Württemberg
  Jahr...in neuen Wohngebäuden...in neuen Nichtwohngebäuden
201834.073760
201733.523764
201632.745899
201533.476989
201431.924802
201328.872511
201230.0061.204
201124.988571
Jahr... in neuen Wohngebäuden... in neuen Nichtwohngebäuden
201021.717461
200922.487775
200824.161622
200729.543810
200633.306849
200531.935802
200434.301821
200331.530701
200233.566995
200137.7351.038
200048.2611.753

 

 

Auch die Baumaßnahmen an bestehenden Gebäuden gehen zurück. Während 2017 noch 3.737 Baumaßnahmen vollzogen wurden, waren es 2018 nur noch 3.600. Aus den Zahlen geht nicht hervor, ob es sich um neue Wohnungen in bestehenden Gebäuden handelt, oder ob bereits vorhandende Wohnungen in den Gebäuden umgebaut wurden. Trotz Nachfrage ist die Definition der Kategorie unklar - die Daten zu den Baumaßnahmen an bestehenden Gebäuden sind daher nicht in der Tabelle abgebildet.

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Was macht der öffentliche Sektor gegen die Wohnungsnot?

Aktuell scheint es, als würden öffentliche Stellen Baden-Württembergs nicht viel tun, um der Wohnungsnot entgegenzuwirken. Diese Aussage stützt sich auf die Zahlen neuer Wohnungen nach öffentlichen Bauherren des Statistischen Landesamtes Baden-Württemberg. Öffentliche Bauherren bauten 2018 sogar weniger Wohnungen als das Jahr zuvor. Dieser Trend setzt sich auch 2019 fort, wie sich in den Baugenehmigungen des ersten Quartals 2019 ablesen lässt. (Quelle: Statistisches Landesamt).

 

Fertiggestellte Wohnungen von öffentlichen Bauherren
JahrAnzahl
20181.296
20172.012

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Material der LpB BW

Zeitschrift: Wohnen

Bürger & Staat

In 13 Beiträgen kommen in der Ausgabe der LpB-Zeitschrift „Bürger & Staat“ Fachleute aus ganz unterschiedlichen Richtungen zum Thema "Wohnen" zu Wort. 
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