Wien: Die mieterfreundlichste Hauptstadt Westeuropas
Autorin: Renate Allgöwer
Was macht Wien besser?
In Wien kostet die Miete im Schnitt halb so viel wie in München. Das internationale Beratungs- und Wirtschaftsprüfungsunternehmen Deloitte hat Wien im Jahr 2024 zur mieterfreundlichsten Hauptstadt Westeuropas erklärt.
Im Durchschnitt musste man 2023 demnach in der österreichischen Hauptstadt 10,50 Euro Miete pro Quadratmeter bezahlen, in London 33,80 Euro, in Paris 31,30 Euro und in Berlin 17,20 Euro pro Quadratmeter. In München kostet eine Mietwohnung im Durchschnitt 20,80 Euro pro Quadratmeter, auch wenn es keine europäische Hauptstadt ist.
Das liegt am kommunalen Wohnungsbau in Wien. Der hat Tradition im „roten Wien“ und macht die Stadt nach eigenen Angaben „zur größten kommunalen Vermieterin Europas“ und zu einem Vorbild des sozialen Wohnungsbaus.
Imagefaktor Gemeindewohnung
Den Gemeindebau gibt es in Wien, so die Stadt, seit rund 100 Jahren. Er folgt dem Grundsatz, für eine breite Bevölkerungsschicht finanzierbares Wohnen in hoher Qualität zu gewährleisten. Die Anfänge wurden finanziert durch eine Steuer auf die obersten 20 Prozent der Mieten, eingeführt 1922 von dem Sozialdemokraten Hugo Breitner. Die Stadt schreibt: „Die Luxusausgaben der Wohlhabenden finanzierten die Grundversorgung der breiten Bevölkerung; gleichzeitig wurde die Wirtschaft stimuliert.“
Schon 1923 beschloss der Gemeinderat das erste Wohnbauprogramm, das die Errichtung von 25.000 Wohnungen in fünf Jahren vorsah. Hauptziel war es der Stadt zufolge, gesunde Lebensbedingungen für Wienerinnen und Wiener zu schaffen – ganz nach dem Credo: „Licht, Luft und Sonne“. Diesem Leitbild bleibe die Stadt Wien beim Bau von kommunalen Wohnanlagen bis heute treu.
Etwa 500.000 Menschen, jeder vierte Einwohner Wiens, lebt heute in einer der 220.000 Gemeindewohnungen. Zählt man 200.000 geförderte Wohnungen dazu, leben nach Angaben der Stadt 60 Prozent der Wiener in einer geförderten oder in einer Gemeindewohnung.
Die städtische Tochter „Wiener Wohnen“ ist für Verwaltung und Bewirtschaftung von über 220.000 Wohnungen in rund 1800 Wohnhausanlagen in Wien zuständig.
Die meisten Gemeindebauten haben grüne Innenhöfe und bieten damit Orte der Begegnung. Oft gibt es Spielplätze, Kindergärten und Gemeinschaftseinrichtungen wie Hobbyräume und Waschküchen. In manchen Gemeindebauten gibt es sogar Sauna oder Schwimmbad. So beschreibt die Wohnberatung der österreichischen Hauptstadt den aktuellen Stand.
Eine besonders rege kommunale Bautätigkeit entfaltete die Stadt nach eigenen Angaben ab 1952 mit dem Projekt „Sozialer Städtebau“. Einzelne Stadtviertel wurden saniert, die standardmäßige Ausstattung der Wohnungen wurde verbessert. Die zahlreichen städtischen Neubauten waren alle mit Badezimmern ausgestattet und die Mindestgröße wurde von 42 auf 55 Quadratmeter angehoben.
Wer darf einziehen?
Unbefristete Mietverträge, keine Maklergebühren, keine Mietvertragsgebühr und keine Kaution machen den Gemeindebau zur kostengünstigsten Wohnform in Wien. Die Vergabekriterien für eine Wohnung sind klar geregelt: ab 18 Jahren, zwei Jahre durchgehender Hauptwohnsitz in Wien, österreichische oder gleichgestellte Staatsbürgerschaft, zum Beispiel der EU und vorgegebene Einkommensgrenzen.
2024 lag die Einkommensgrenze für eine Person bei einem Nettojahreseinkommen von 57.600 Euro. Zwei Personen durften 85.830 Euro, drei Personen bis zu 97.130 Euro im Jahr zur Verfügung haben. Die Einkommensgrenzen sind laut Stadt höher angesetzt, um auch Familien, Paare und Singles aus der Mittelschicht zu erreichen und dadurch die soziale Durchmischung zu stärken.
Wie lebt es sich in der Wiener Gemeindewohnung?
Sehr gut, findet Manuela Carsten, die seit 36 Jahren in einer Gemeindewohnung in Simmering lebt. In der dortigen Zippererstraße wurden zwischen 1949 und 1954 nach Angaben der Stadt 162 Wohnungen gebaut.
Carsten lebte jahrelang mit vier Personen in 58 Quadratmetern. 380 Euro beträgt aktuell die Kaltmiete. Inzwischen sind die beiden Kinder erwachsen und ausgezogen. Das Gebäude aus dem Jahr 1949 hat einen Aufzug, für den sie als Bewohnerin des Erdgeschosses nicht einmal einen Anteil zahlen muss. Im Keller gibt es eine Waschküche. Inzwischen wurden Fassaden, Fenster und Türen erneuert, der Komplex mit acht „Stiegen“ (also Häuser) mit jeweils mindestens acht Wohnungen ist an das Fernwärmenetz angeschlossen. „Die Gemeinde schaut danach, dass die Sache in Schuss ist.“ Auch wenn es natürlich dauern könne, bis der eigene Komplex mit der Sanierung an der Reihe sei.
In ihrem Programm „Gemeindebau(t)“ von 2021 schreibt die Stadt fest, den Sanierungszyklus auf 40 Jahre zu senken. Etwa 10.000 Wohnungen würden so jährlich saniert, auch um Energiekosten zu einzusparen.
„Vom Standard her sind Gemeindewohnungen nicht anders als andere Wohnungen. Sie sind absolut gleichwertig“, sagt Manuela Carsten. Sie schätzt die Sicherheit einer Gemeindewohnung: „Du hast Ansprechpartner, die sich kümmern. Und: „Du musst in der Gemeindewohnung keine Angst haben, dass dir der Vermieter wegen Eigenbedarfs kündigt.“ Den Innenhof schätzt sie besonders: „Es ist wie ein eigener Park.“ Noch verfügt ihr Haus sogar über eine Hausmeisterin. Aber die wird abgeschafft. Dann kommen Putztrupps.
Die Atmosphäre in einem Gemeindebau beschreibt die 65-Jährige als sehr angenehm. Die Bewohnerstruktur ist bunt gemischt: „Hier wohnen nicht nur Arbeitslose und Pensionisten“. Wichtig auch: „Man braucht sich nicht zu schämen, dass man in der Gemeindewohnung wohnt. Das ist eher das Normale.“
Um sie herum entstehen viele neue Gemeindewohnungen. Die neu gebauten Wohnungen seien allerdings im Vergleich sehr teuer. Viele junge Leute zögen dort ein.
Carsten schätzt ihren Vermieter. „Bei einem privaten Vermieter würde ich mich abhängiger fühlen. „Die Gemeinde Wien hat ein großes Herz. Ich empfinde es so, dass mein Vermieter, die Gemeinde Wien, sich um mich kümmert.“ Die Stadt sei zurecht stolz auf ihre Gemeindewohnungen.
Die Stadt will weiter an ihrem Imagefaktor bauen
In ihrem Koalitionsabkommen von 2020 haben SPÖ und NEOS vereinbart, dass bis 2025 insgesamt 5500 neue Gemeindewohnungen in Wien gebaut werden sollen. Die Stadt hat 2021 den künftigen Gemeindewohnungsbau auf neue Füße gestellt. Bis 2024 hat Wien nach eigenen Angaben 1,2 Milliarden Euro an Investitionen für Sanierungen und Neubauten beauftragt. Das beinhaltet 1950 geplante neue Gemeindewohnungen, insgesamt sind 11.000 Wohnungen betroffen.
Allerdings ist die Stadt mit ihren aktuellen Projekten noch in Verzug
Zum neuesten Projekt in der Favoritenstraße beispielsweise wurde im September 2024 die Anhörungsphase abgeschlossen. Es soll ein sozial und ökologisch nachhaltiger Gemeindebau mit 170 Wohnungen und Tiefgarage entstehen. Bereits beschlossen hat der Wiener Gemeinderat im September 2024 ein anderes Projekt im zehnten Bezirk: einen neuen Gemeindebau mit 55 Wohnungen und einer Tiefgarage. Entstehen soll ein neues Quartierszentrum mit Flächen für Geschäfte sowie neue Spielplätze und Erholungsmöglichkeiten für alle Generationen.
Die Gemeinde Wien arbeitet mit verschiedenen Projekten ihrem Image als sozialer Vermieter. Von 1. Juli bis 30. November 2024 stellt die Stadt im Rahmen einer Wohnungsoffensive 1000 unbefristete Gemeindewohnungen mit einem bis drei Zimmern für Wienerinnen und Wiener zur Verfügung, deren befristeter Mietvertrag ausläuft.
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Autorin des Haupttextes: Renate Allgöwer
Renate Allgöwer ist Journalistin in Stuttgart. Sie berichtet seit vielen Jahren über die baden-württembergische Landespolitk. | Letzte Aktualisierung: Juli 2025
